Realizujeme komplexnú rekonštrukciu nášho bytového domu. Bude zahŕňať obnovu fasády, zateplenie, opravu strechy, výmenu balkónov a výmenu vnútorných rozvodov. Vybrali sme si stavebnú firmu a ideme s ňou uzatvoriť zmluvu o dielo. Stavebná firma nám predložila návrh zmluvy, ale zdá sa nám, že zmluva viac chráni firmu ako nás. Obnovu domu chceme financovať úverom zo Štátneho fondu rozvoja bývania a zmluvu budeme predkladať spolu so žiadosťou o úver. Na čo si máme dať pri takejto zmluve pozor a čo je podstatné pre našu ochranu? A je dôležité pri zmluve na niečo nezabudnúť v súvislosti s tým, že budeme žiadať o úver zo ŠFRB?
V praxi sa často stretávame s tým, že zmluvy o dielo predkladané zhotoviteľmi veľmi vyvážené nebývajú. Do určitej miery je to prirodzené – zhotovitelia sa snažia chrániť najmä svoju pozíciu a aj im vznikajú v procese rekonštrukcie bytových domov rôzne riziká. V každom prípade, zmluvy majú byť vyvážené, a preto je dôležité, aby ste sa pokúsili s vybranou stavebnou firmou vyrokovať takú zmluvu, ktorá bude chrániť nielen ich, ale aj vás ako vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vyvážená zmluva by mala určovať jasné hranice výkonu práv zhotoviteľa.
V prvom rade musí byť zrejmá presná špecifikácia zhotovovaného diela. Prílohou k zmluve by mala byť projektová dokumentácia a podrobný položkový rozpočet, na ktorom ste sa so stavebnou firmou dohodli. Prípadne by na tieto dokumenty zmluva mala aspoň odkazovať a zhotoviteľ by mal potvrdiť ich záväznosť. Zmluva by tiež mala odkazovať na platné stavebné povolenie a zhotoviteľ by sa mal zaviazať postupovať v súlade s ním. Rozpočet, projekt a stavebné povolenie môžu vychádzať z použitia konkrétnych materiálov a z konkrétnych technických riešení. Preto by mal byť zhotoviteľ v prípade potreby zmeny v použitom materiáli, type výrobku alebo technológii, povinný požiadať o schválenie takejto zmeny a mal by byť oprávnený uskutočniť ju len na základe písomného súhlasu objednávateľa alebo na základe dodatku k zmluve o dielo.
Veľmi dôležitá je dohodnutá cena a pravidlá jej zmeny. Vlastníci bytov a nebytových priestorov obvykle schvália rekonštrukciu za vysúťaženú cenu a z tejto ceny vychádza aj výška žiadosti o úver od ŠFRB. Dodržanie ceny je pre vlastníkov mimoriadne dôležité, pretože od celkovej ceny rekonštrukcie a splátok úveru sa odvíja aj určenie výšky príspevku do Fondu prevádzky údržby a opráv. Zmluva by mala obmedziť možnosť jednostranného navyšovania ceny zo strany zhotoviteľa, napríklad v závislosti od skutočne vykonaného množstva prác alebo skutočného množstva materiálu. Na to je práve položkový rozpočet, ktorý vychádza z projektu a k nemu pripojenému tzv. „výkazu výmer“. Áno, môže sa stať, že podklad, z ktorého vychádza rozpočet, sa ukáže ako nesprávny a áno, môže vzniknúť aj potreba prác naviac. V takom prípade by vás mal však zhotoviteľ vždy vopred upozorniť na vznik potreby prác naviac alebo na rozdiely v množstve prác a materiálov podľa rozpočtu a podľa skutočnej potreby, mal by to adekvátne vysvetliť a špecifikovať upravenú cenu. Dodanie väčšieho množstva prác a materiálov, ako aj vykonanie prác naviac by si mal nechať písomne schváliť. Odporúčame, aby každá taká zmena, ktorá bude mať vplyv na cenu, bola zachytená vo forme písomného dodatku.
Odporúčame, aby ste nesúhlasili s tým, že potrebu prác naviac, zámenu materiálov alebo dodanie väčšieho množstva prác ako predpokladal rozpočet, môže odsúhlasiť stavebný dozor zápisom v stavebnom denníku. Spolupráca so stavebným dozorom nemusí byť vždy ideálna, obvykle je to ďalší dodávateľ, ktorý takto môže odsúhlasiť niečo, na čo vôbec nie ste pripravení a čo nie je vo vašom záujme.
Pozornosť si zaslúžia aj lehoty. Je férové, aby sa termín dokončenia predĺžil pri objektívne nevhodnom počasí, riadne schválených prácach naviac alebo vtedy, ak vy ako objednávateľ neposkytnete potrebnú súčinnosť (napríklad nevypracete balkóny). Dôvody, ktoré zhotoviteľovi umožnia posun termínu zhotovenia diela bez sankcií, by však mali byť presne popísané v zmluve a zhotoviteľ by mal mať povinnosť ich adekvátne preukázať. Pri bytových domoch je vhodné upraviť aj pracovný čas, teda od ktorej rannej hodiny a do ktorej večernej hodiny môže firma práce realizovať a možnosť vykonávania prác cez víkendy (napríklad len v sobotu do 15:00 a v nedeľu a v dňoch pracovného pokoja už nie). V zmluve je vhodné dohodnúť si aj konkrétne pravidlá používania spoločných priestorov zamestnancami zhotoviteľa, skladovania materiálu, odberu vody a elektriny, umiestnenia mobilného WC. Netreba zabudnúť ani na povinnosť dodržiavania poriadku na stavenisku, povinnosť dodržiavania bezpečnosti a ochrany zdravia nielen zamestnancov zhotoviteľa, ale aj obyvateľov domu a povinnosť včasného odvozu a likvidácie stavebného odpadu.
Ak sa obnova financuje zo ŠFRB, faktúry musia obsahovať všetky údaje a prílohy potrebné na ich predloženie na úhradu, zhotovitelia obvykle vedia, čo ŠFRB požaduje. Praktické je tiež upraviť, že bytový dom nebude v omeškaní s úhradou faktúry z dôvodu, že finančné prostriedky zo ŠFRB ešte neboli uvoľnené, ak dom urobil všetky kroky potrebné na preplatenie faktúry riadne a včas.
Dôležité je aj prevzatie a odovzdanie diela. To by malo byť vždy naviazané na písomný preberací protokol, ktorý by mal obsahovať zoznam vád a nedorobkov, lehotu na ich odstránenie a jasné vyhlásenie, či objednávateľ dielo preberá, nepreberá alebo ho preberá s výhradami. Stavebné firmy obvykle tlačia na to, aby sa stavba považovala za odovzdanú, ak je objednávateľ pri preberacom konaní nečinný – napríklad, ak sa na preberacie konanie nedostaví alebo ak bezdôvodne odmietne podpísať preberací protokol. Tu treba dosiahnuť rozumnú mieru kompromisu. Odporúčame, aby sa nečinnosť objednávateľa považovala za prevzatie diela len vtedy, ak ho zhotoviteľ na prevzatie diela preukázateľne vyzval, prípadne určil náhradný termín preberacieho konania.
Určite netreba zabudnúť na záruku, reklamácie a primerané zmluvné pokuty. Nestačí uviesť, že zhotoviteľ poskytuje záruku. Zmluva by mala určiť, ako sa vady oznamujú, dokedy musí zhotoviteľ reagovať, dokedy ich musí odstrániť a čo sa stane, ak to neurobí. Zmluvné pokuty by nemali byť likvidačné, ale majú motivovať zhotoviteľa, aby dodržal termín, odstránil vady a nevykonával nepovolené zmeny alebo práce naviac. Odporúčame, aby výška zmluvnej pokuty za nedodržanie termínu diela bola percentuálne rovnaká ako výška zmluvnej pokuty za neuhradenie faktúry včas (napríklad vo výške 0,05 % z ceny diela).
Pri financovaní zo ŠFRB je vhodné, aby bola účinnosť zmluvy viazaná na schválenie úveru. Bytový dom sa tak nezaviaže realizovať rozsiahlu obnovu bez toho, aby bolo jasné, že bude mať zabezpečené financovanie.
Zmluva o dielo na obnovu a rekonštrukciu bytového domu by teda mala riešiť najmä zmeny ceny, možnosti prác naviac, pravidlá predlžovania termínov, fakturáciu a naviazanie na platby zo ŠFRB, protokolárne prevzatie diela a zodpovednosť za vady. Ak sú tieto otázky upravené jasne, zmluva chráni nielen bytový dom, ale aj zhotoviteľa, pretože obe strany vedia, ako v prípade konkrétnych situácií postupovať.
